Многие при покупке квартиры в Сочи испытывают некоторое смятение от недостатка точных знаний дефиниции, а именно, что подразумевает статус «квартира» и «жилое помещение».

Каталог проверенных новостроек Сочи

Быстрый подбор квартир 

Фото 1. При решении стать обладателем недвижимости в Сочи у многих встает вопрос – какие виды объектов существуют

Виды недвижимости в Сочи

Всего на территории города-курорта различается 6 типов недвижимости:

1. имеющая статус квартиры. Это традиционные одно- или многокомнатные квартиры, которые могут располагаться в старом фонде или находится в новостройках;
2. обладающая статусом жилого помещения. Сюда входят дома, возведенные на участках, согласно судебному решению или постановлениям местной администрации переведенных под нужды индивидуального строительства.

Фото 2. Традиционные многоквартирные дома – это место, где недвижимость имеет статус «квартира»

К сведению: Эти два типа недвижимости получили наибольшее распространение, поскольку ближе всего находятся к привычному пониманию статуса жилья. Также эти формы недвижимости обладают юридической защищенностью, поскольку они предполагают прописку, внесение в кадастр и выписку технического паспорта.

3. апартаменты. Сюда входят помещения для проживания, которые располагаются на первой линий побережья. Как правило, под апартаменты были переоборудованы бывшие санатории или гостиницы.

Важно: Эта категория недвижимости отличается низкой ликвидностью, что усложняет ее перепродажу. Подобное вызвано невозможностью получить прописку. Поэтому данный вид недвижимости не имеет широкого спроса.

4. нежилые помещения. Эта категория предполагает помещения, находящиеся в подвалах или на цокольных этажах зданий. В них также невозможно прописаться. Перевод этого вида в категорию жилого фонда обойдется в немалую сумму;
5. жилые гаражи. Особенность, присущая только городу Сочи. Это обычные гаражи, где люди проживают, не имея на это законного права, поскольку процедура узаконивания гаражных строений для проживания не предусмотрена законом;
6. доля в доме. Помещения, владения которыми происходит на правах долевого участия. Подобная разновидность также не получила распространения, поскольку для совершения любых сделок требуется обязательное получение согласия дольщиков.

Фото 3. Жилые дома не могут превышать 3 этажей

Отличие квартиры от просто жилого помещения

Приобретение недвижимости в Сочи у многих покупателей вызывает вопрос – чем отличается квартира от жилого помещения. Существует немалое количество мнений относительно данного вопроса.

Согласно статистике, в Сочи представлено порядка 70% именно жилых помещений, что указывает на популярность этой разновидности недвижимости. Поэтому не стоит сразу отбрасывать предложения о покупке жилого помещения, а следует просто определиться с нюансами предлагаемого жилья и отличием двух видов между собой.

Для понимания вопроса следует разобраться в истоках, а именно в земле:

1. земельный участок, на котором производилось строительство или планируется таковое, должен иметь соответствующий статус. Если предполагается возведение многоквартирного жилого дома, тогда право собственности должно иметь именно эту формулировку в части назначения участка земли;
2. в обратно случае, в свидетельстве указывается несколько иное – земля, предназначенная для ИЖС. Это будет означать, что данный участок предназначается для возведения именно жилого помещения.

Фото 4. Апартаменты – это элитный пласт объектов, которые находятся на первой береговой линии

Аналогичное различие имеют разрешительные документы, выдаваемые для подтверждения права на осуществление строительства на выбранном участке земли:

1. при строительстве дома, разбитого на отдельные квартиры, наименованием объекта застройки является многоквартирный жилой дом;
2. если планируется строительство жилого дома, имеющего статус «жилое помещение», разрешительные документы будут давать право на возведение индивидуального жилого дома.

Сам процесс возведения этих двух разновидностей недвижимости практически одинаков, разница заключается в сдаче построенных объектов в эксплуатацию.

Многоквартирные дома традиционно принимаются специально образованной комиссией, которая действует от имени государства. Сразу после приемки владельцы новеньких квартир получают документы, которые раньше именовались «ордер», а сейчас «свидетельство на право собственности».

С жилыми помещениями все несколько сложнее. Законодатель определяет, что жилой дом для индивидуального проживания не может быть выше 3 этажей. Застройщики, при возведении последнего допустимого этажа, оформляют на себя право собственности на объект недвижимости. Далее заказывается проект капитальной реконструкции, согласно которому к дому надстраиваются дополнительные этажи. Сдача готового объекта происходит после получения судебного решения, постанавливающего вручить свидетельство на право собственности по факту.

Фото 5. После завершения строительства жилого дома происходит его разбивка на отдельные квартиры

Следующим шагом является разделение построенного объекта на отдельные квартиры, которые выделяются на техплане и имеют номер. При этом не следует путать понятие «жилое помещение» и доля. В этом случае организуются именно «жилые помещения», представляющие собой обособленные места для комфортного проживания владельцев.

Покупка подобной недвижимости оборачивается для потенциального приобретателя получением сразу двух бумаг. Первое свидетельство устанавливает его право собственности на землю, на которой находится возведенный дом. Вторым пакетом документов являются технический и кадастровый паспорта, которые делают жилье практически идентичным квартире.

Получается, что принципиальной разницы между этими типам недвижимости не существует. При решении купить жилое помещение многие банки идут навстречу и выдают ипотечные кредиты, которые могут отличаться от обычных «квартирных» определенным набором требований.

К сведению: Сбербанк выставляет условие, чтобы обязательно присутствовало судебное решение, дающее право застройщику возводить дом выше трех этажей. ВТБ24 выдвигает требование наличия отдельного санузла в каждом помещении.

До сих пор существует немало предубеждений относительно приобретения недвижимости, имеющей статус «жилое помещение». Некоторые считают , что подобнее дома имеют проблемы с подключение к централизованной сети коммуникации. Если посмотреть внимательно, то подобных отклонений у этой недвижимости не более, чем у обычных квартирных домов.

Главным преимуществом покупки жилой недвижимости является ее стоимость, которая начинается с отметки миллион рублей, что намного ниже среднестатистической квартиры.

Фото 6. Апартаменты популярны у иностранцев, поскольку не требуют покупки земли

Что говорят эксперты

В процессе приобретения недвижимости, каждого человека интересует в первую очередь стоимость квартиры или жилья, его месторасположение, наличие необходимых документов. На эти факторы будет влиять статус объекта.

В чем важность обладания сведениями относительно статуса недвижимости? Поскольку на территории Сочи представлено несколько разновидностей недвижимости, которая используется в качестве жилой, то очень важно перед покупкой получить грамотную консультацию относительно статуса выбранного объекта. Это будет влиять на стоимость, набор необходимых документов при покупке.

Каждый объект отличается своей собственной спецификой

Многоквартирные дома изначально возводятся на земле, предназначенной именно для подобного строительства. Перед началом строительства разрабатывается генеральный план, в соответствии с которым осуществляется процесс. Также еще на моменте возведения к дому подводятся все необходимые коммуникации. После завершения стройки комиссия осуществляет приемку. Покупку можно совершить на любом этапе.

Жилое помещение располагается в домах, построенных на земле, предназначенной под ИЖС. Собственник данного участка проводит строительные работы, получает все необходимее разрешения, проводит разделение дома на отдельные помещения и только потом пускает его в продажу.

Апартаменты – это наиболее престижные объекты недвижимости с точки зрения их расположения, но обладающие одни существенным минусом. В них невозможно прописаться. При этом человек, приобретающий подобное жилье, имеет право владеть и распоряжаться им.

Большое количество разнообразной недвижимости рождает вопрос, относительно распространенности каждого типа на рынке

Наиболее распространенным видом жилья является жилое помещение, что связано с устоями курорта и большим количеством частного сектора. На долю этого вида приходится 60% рынка недвижимости. Следующими по популярности являются квартиры. Их доля в общем объеме составляет около 20%. Последними по распространенности являются апартаменты с 10-15% популярности.

Как соотносится статус недвижимости с дальнейшим процессом его продажи или покупки

При осуществлении купли-продажи недвижимости вне зависимости от ее статуса не существует никаких различий между типами. Нюансом является при решении продать жилое помещение жителю иностранного государства. Российское законодательство запрещает продажу земли иностранцам. Поскольку жилое помещение находится на земле, имеющей статус собственности, то отчуждение подобной недвижимости нерезидентам РФ не допускается.

Какой вид недвижимости самый покупаемый

Тут определяющим фактором является цена. Поскольку жилые помещения являются самым бюджетным вариантом (средняя стоимость составляет от 1 до 2 млн. рублей), то они традиционно пользуются большим спросом у покупателей.

Вторым место идут квартиры.  Тут немаловажным является фактор наличия развитой инфраструктуры и внутреннего сервиса (охрана, парковка, консьерж).

Апартаменты – сегмент, популярный у иностранцев, поскольку при покупке не происходит приобретение земли, а осуществляется лишь покупка объекта недвижимости.

Фото 7. Банки предлагают гибкую систему ипотечного кредитования для любого типа недвижимости

Как обстоять дела с ипотекой

Согласно действующих норм законодательства, объекты недвижимости, имеющие статус «жилое помещение» не попадают под действие ипотечной программы на этапе возведения. В этом случае они используются в качестве объектов инвестирования средств. При покупке квартиры, вне зависимости от элитности дома, ипотека может использоваться в полном объеме. Банки, которые финансируют строительство апартаментов, могут предложить оформление ипотечного кредита на приобретение недвижимости даже в них, поскольку они имеет гарантию на этот объект.

Некоторые банки стали выдвигать более жесткие требования при выдаче ипотечного кредита, и все больше внимания уделяют этажности дома. Следует отметить, что тенденция к ужесточению – это следствие общей экономической и политической ситуации в стране.

Решающим будет легитимность и добросовестность застройщика. Если он специализируется на возведении малоэтажных домов, и выстроил их уже несколько десятков, то большинство банков не откажут к оформлении ипотечного кредита.

Крупные игроки, присутствующие на рынке находятся вне зоны сомнений. Покупка недвижимости у них будет гарантированным шансом получения ипотеки.

Какие риски могут присутствовать при вступлении в строительство жилого дома

Рисков никаких нет, поскольку физическое лицо, ведущее строительство, берет на себя обязательства в виде полной сдачи объекта в соответствии с планом, соблюдение сроков, сохранение готового вида недвижимости.

Приобретение на этапе возведения дома – это выгодное вложение средств, поскольку позволяет сократить расходы при покупке. Самое главное при решении вложиться в строительство дома, определиться с застройщиком, чтобы не попасться на удочку недобросовестных дельцов. Для этого лучше всего предварительно навести справки и удостоверится в надежности человека, предлагающего вступить в проект.