Сдача ипотечной квартиры в аренду
В современное время ипотека является практически единственным шансом купить квартиру в Сочи. При этом действующие ставки кредитов делают данный процесс тяжелым финансовым бременем. Несмотря на то, что ипотека оформляется на длительное время, ежемесячный платеж служит сильным ударом по семейному кошельку. Поэтому многие заемщики, например, в Сочи, чтобы снизить кредитное бремя, стараются сдать жильем в наем. Насколько это законно и допустимо?
Каталог проверенных новостроек Сочи
Быстрый подбор квартир
Фото 1. Многие собственники ипотечных квартир сдают их в аренду
Как трактует данное действие закон
Существует множество вопросов относительно возможности сдачи в наем квартиры, которая находится в ипотеке. Банк трактует, что собственность до момента полного погашения кредита, находится в залоге у финансового регулятора, что не дает возможность собственнику распоряжаться ей в полном объеме.
Законодатель имеет другое мнение. Закон считает, что несмотря на имеющееся кредитное бремя, собственник полноправно владеет недвижимостью, что дает ему право пользоваться ею по своему усмотрению, в частности, сдавать в наем.
Но не все так просто. Статья 209 ГК РФ устанавливает ряд запретов на полноту полномочий. Сюда входят интересы третьих лиц, нарушать которые не допускается. При оформлении ипотечного кредита, третьим лицом является именно банк, поэтому его интересы следует соблюдать.
Не только Гражданский Кодекс регламентирует отношения между собственниками ипотечной недвижимости и банком. Также существует Федеральный закон №102-ФЗ, который устанавливает правила ипотечного кредитования для недвижимости.
Данная правовая норма устанавливает права заемщика:
- использование квартиры для непосредственного проживания в ней;
- получение прибыли при эксплуатации недвижимости.
То есть, допускается (если ориентироваться на норму закона) использовать квартиру для получения дохода, который извлекается только посредством сдачи ее в аренду.
При этом в обязанности законодателя входит обеспечение меры по предотвращению повреждения имущества, находящегося в ипотечном залоге, в частности в число причин включены посягательства третьих лиц.
Фото 2. Закон разрешает аренду ипотечной квартиры, а банки имеют свое отличное мнение
Что говорят банки
При заключении договора о выдаче ипотечного кредита банки могут устанавливать свои собственные требования по отношению к недвижимости. Наиболее распространенным является полный запрет на использование жилой недвижимости для извлечения прибыли и сдачи ее в аренду или ограничение случаев аренды объекта недвижимости. Причин этому всего две:
- банк опасается лишиться залога;
- банк боится, что при нарушении договора, финансовому регулятору вернется квартира, которая будет намного хуже по своему состоянию, что негативно скажется на ее стоимости.
К сведению: Ни для кого не является секретом, что большинство арендаторов относится к недвижимости не как к собственной квартире. Арендодатель в свою очередь не торопится делать ремонт, поскольку это приведет к тратам, что снизит доход от аренды.
Итогом становится потеря квартирой своего товарного вида, что сказывается на рыночной стоимости жилья.
Иногда бывают случаи, что арендатор своими действиями вызывает полное повреждение квартиры. Имеются в виду случаи пожара, что приводят к полному исчезновению предмета залога.
Важно: Следует отметить, что для банка подобное выгодно, поскольку заложенная в договор страховка покрывает стоимость жилья.
Частичное повреждение недвижимости, которое сказывается на его рыночной стоимости, приведет к невозможности ее реализации по установленной первоначальной стоимости, что не позволит банку вернуть полную стоимость залога.
Еще одной причиной, по которой банки включают в условия договора строку о запрете сдачи квартиры в аренду, это возможность потери собственной выгоды.
Ипотека предоставляется банком для использования приобретенной недвижимости в рамках собственных нужд. А сдача недвижимости в наем приравнивается к осуществлению коммерческой деятельности, что немного расходится с установками банка.
Особенно жестко банки относятся к предпринимателям в сфере малого бизнеса, для которых устанавливаются особые требования по выдаче кредитов:
- меньшие сроки;
- повышенные ставки по кредиту.
Не только банки интересуются, каким образом используется недвижимость, которая приобретается по ипотеке. Еще одной стороной является страховая компания. Ее интерес заключается в размерах ставок и тарифов. При использовании недвижимости для коммерческой деятельности установлены повышенные тарифы, что связано с большими рисками. Таким образом, страховщики устраняются от исправления чужих ошибок.
Можно ли сдавать ипотечную квартиру или нет
Закон выдает четкий ответ – можно. И включенный в соглашение пункт о запрете на сдачу недвижимости в наем является ничтожным. Поэтому, несмотря на запрет банка, собственник может использовать жилую недвижимость по собственному назначению.
К сведению: По закону ипотечная недвижимость может быть использована для проживания и совершенно не имеет значения, живет в ней владелец или иное лицо.
Но закон об ипотеке №1020 имеет одну строчку, в которой прописано, что условия ипотечного кредита, относящиеся к дополнительным, могут прописываться в договоре. Финансовые регуляторы успешно используются эту неоднозначность и включают запрет на аренду.
Фото 3. Ипотека от Сбербанка также включает пункт невозможности сдавать квартиру в аренду
Также осуществление деятельности с целью извлечения выгоды требует уплаты налогов. Поэтому сдача квартиры в наем может привлечь внимание налоговых органов. Некоторые банки не обращают внимание на деятельность заемщика до момента исправного внесения последним платежей по кредиту.
Для сдачи квартиры на условиях аренды не требуется регистрации в качестве ИП или юридического лица. Поскольку доказать финансовому регулятору факт осуществления коммерческой деятельности будет достаточно проблематично. Поэтому многие банки не вникают в тонкости отношений между собственником квартиры и налоговыми органами, но только до момента своевременных поступлений платежей.
Тонкости военной ипотеки
Существует отдельная категория заемщиков, которые составляют военнослужащие. Приобретение квартиры, например, в Сочи, в ипотеку подобной категорией граждан имеет свои неоднозначные моменты:
- закон говорит, что собственник имеет право распоряжаться собственным имуществом, даже заключать договор коммерческого найма;
- но военнослужащим не допускается вести коммерческую деятельность.
Но данное понятие также не имеет однозначного решения, поскольку вполне вероятно, что сдача квартиры в аренду будет происходить не в рамках договора, а по условиям разовой договоренности с арендатором.
К сведению: Если обратиться к Гражданскому Кодексу, то признаком коммерческой деятельности является ее систематичность.
Третьим лицом при ипотеке военнослужащих является не только банк, но также государство, выступающее в качестве гаранта соблюдения прав. Именно государственные структуры, в отличие от банков, не закрывают глаза на нецелевое использование жилой недвижимости.
Нюансы ипотечного кредита Сбербанка
Сбербанк не отличается оригинальностью и вставляет в договор пункт, согласно которому сдавать квартиру, находящуюся в залоге, запрещается без получения предварительного согласия банка. При желании сдать квартиру в наем, потребуется обратится в отделение банка с заявлением, которое рассматривается на протяжении некоторого времени, и собственник получает ответ.
К сведению: Следует отметить, что в большинстве случаев решение положительное, поскольку банк гарантированно застрахован от всех потенциальных рисков.
На деле практически никто из заемщиков не выполняет данное условие, особенно когда квартира сдается в аренду без оформления официальных бумаг. Отслеживание факта сдачи в наем в подобном случае практически невозможно, хотя риск существует, что может привести к расторжению договора ипотеки в одностороннем порядке.
Насколько выгодно сдавать жилье в аренду
Аренда жилья является одной из самых прибыльных услуг на рынке недвижимости. Наблюдается тенденция к установлению необоснованно высоких цен на съемные квартиры, что дает возможность при наличии ипотечного жилья погашать кредит из средств, полученных от коммерческой деятельности.
Именно поэтому все большее число людей, приобретающих квартиру в рамках ипотеки, стараются сдать ее в аренду для более быстрого погашения кредита. Несмотря на плюсы, подобный способ имеет ряд недостатков:
- существует риск порчи имущества или полного разрушения жилья. Банк в данном случае получит возмещение понесенных убытков из средств страховых выплат, которые будут удержаны с заемщика;
- после завершения ипотечного кредита придется ремонтировать квартиру. В зависимости от длительности сроков аренды стоимость ремонта может составлять немалую сумму;
- третьим минусом является возможность одностороннего расторжения договора со стороны банка при обнаружении факта нарушения договора.
Последствия неисполнения пунктов договора
В случае первого нарушения требований договора заемщику может быть вынесено предупреждение о невозможности сдачи квартиры в наем. При дальнейшем нарушении договора банк имеет право потребовать от заемщика досрочного погашения суммы кредита, при этом совершенно не важно, где собственник будет искать недостающую сумму.
Если клиент не имеет возможности выплатить долг, тогда банк начинает процедуру возмещения залога, которым выступает квартира. Все проживающие выселяются, а недвижимость уходит «с молотка». Таким образом, банк возмещает собственные убытки, а заемщик получает черное пятно в своей кредитной истории.
