При решении продать недвижимость в Сочи, перед потенциальным продавцом встает непростая задача – как определить стоимость квартиры. Именно грамотный расчет данного показателя позволяет не продешевить и назначить адекватную цену за продаваемый объект недвижимости.

Фото 1. Правильная оценка квартиры позволит выгодно продать недвижимость

 

Рыночная и кадастровая стоимость

Перед погружением в вопрос определения стоимости следует разграничить два понятия: рыночная и кадастровая стоимость.

Первая – есть величина, отражающая вероятностную цену, которая может быть предложена потенциальным покупателем в рамках действия свободных рыночных отношений и при наличии свободной конкуренции. Подобное определение дает учебник по экономике. Проще говоря, продажа жилья по рыночной стоимости – это получение реальной цены на аналогичную квартиру на рынке.

Второй показатель – это величина, которая устанавливается государственными органами кадастровой оценки (БТИ) на основании методов массовой оценки. Кадастровая стоимость фиксируется в Росреестре при подаче документов на получение свидетельства на право собственности жилья.

 

Кстати: Следует отметить, что два эти показателя разделяет огромная пропасть. Если рыночная стоимость является адекватным выражением цены квартиры в Сочи, то кадастровая оценка – это в разы меньшая цифра, складывающаяся из оценочных характеристик еще советского периода.

 

Поэтому в дальнейшем при разговоре о возможности определения стоимости квартиры в Сочи будет иметься в виду ее рыночная составляющая.

Фото 2. На стоимость недвижимости в Сочи влияет внешний вид квартиры и ее территориальное расположение

 

Самый простой способ определения стоимости

Первый способ, который может применяться для расчета стоимости недвижимости в Сочи предполагает проведение элементарного мониторинга существующей ситуации на рынке.

• первым делом производится знакомство с объявлениями от частных лиц;
• далее требуется провести сравнительный анализ представленной недвижимости по отношению к объекту, выставляемому на продажу;
• выведение средней величины и выставление имущества на торги.

 

Но следует вопрос – насколько эффективным будет применение данного способа и получится ли учесть все влияющие на стоимость недвижимости в Сочи факторы?

• состояние квартиры;
• местоположение. Вполне возможно, что не удастся найти аналогичную квартиру в этом же районе. Тогда выставить цену будет затруднительно, поскольку такой фактор, как территориальное местонахождение сказывается на стоимости недвижимости в Сочи;
• потребительский спрос. Подобным методом определить покупательскую способность и спрос не представляется возможным.

 

Следующими действия является корректировка цены в зависимости от поступающих звонков от потенциальных покупателей. Если не проявляется интерес к квартире в Сочи, выставленной на продажу, следует снижать цену.

 

Важно: Последний и первый этажи ценятся меньше, поэтому при установлении цены этот момент следует учитывать как корректирующий конечную стоимость.

 

Использование специального калькулятора

Вторым способом, который доступен для самостоятельно определения стоимости квартиры в Сочи является использование онлайн калькулятора. Подобных программ достаточно много встречается на просторах Интернета.

По утверждениям разработчиков подобных калькуляторов, для того, чтобы определить стоимость квартиры онлайн, ими используются алгоритмы, основанные на всестороннем анализе  самых популярным площадок по продаже квартир.

Фото 3. Представленные в Интернете онлайн-калькуляторы не всегда выдают адекватную оценку стоимости недвижимости

 

Подобная методика имеет право существовать, но насколько адекватной оказывается конечная оценка – большой вопрос.

В данном случае следует определить разницу между ценой и стоимостью. Стоимость – это желание продавца,  а цена – это реальная величина, за которую была совершена покупка. В цену могут быть включены: подача сведении в Росреестр, осуществление налоговых вычетов и прочих трат.

Поэтому данные, демонстрирующиеся калькулятором, не всегда будут отражать реальное положение вещей и не могут использоваться в качестве непреложной истины.

 

Приглашение риэлтора

Следующим способом получить более адекватную оценку недвижимости в Сочи является приглашение риэлтора, который сможет реально оценить стоимость жилья. Поскольку данный человек профессионально занимается продаже квартир в Сочи, он способен учесть все нюансы и тонкости при осуществлении оценки предоставленной квартиры.

Фото 4. Приглашение квалифицированного риэлтора поможет получить более реальную картину стоимости квартиры

 

Использование данного способа обладает рядом плюсов:

• знание реально существующих рыночных цен;
• обладание данными не только о стоимости, но также и о цене, за которую на самом деле продаются квартиры в Сочи;
• знание особенностей образования цены в масштабах не только города, но даже одного района.

 

При этом использование услуг риэлтора имеет ряд отрицательных моментов:

• личная заинтересованность риэлтора. Поскольку он видит в продавце потенциального клиента, то он может завысить стоимость оценки, чтобы завоевать лояльность продавца;
• недостаток квалификации. Адекватная оценка квартиры в Сочи предполагает обладание данными коллег риэлторов и отслеживанием статистики продаж. При недостаточной квалификации агента он не сможет реально оценить недвижимость.

 

Наем оценщика

Еще одним часто применяемым способом оценки недвижимости в Сочи является приглашение профессионального оценщика. Но этот вариант можно отнести к следующему по неэффективности после калькулятора.

В реальности оценщик не обладает достаточными сведениями относительно рыночной стоимости недвижимости. Он опирается на представленные в кадастровом паспорте данными, ценой, которая указана в первичном договоре купли-продажи и диапазоном стоимостей, встречающихся в объявлениях.

 

Кстати: Чаще всего услугами оценщиков пользуются банки, которым важно знать, не предоставили ли они потенциальному заемщику большую сумму, чем требовалось.

 

Также следует отметить, что услуг профессионального оценщика – это достаточно недешевое удовольствие, поэтому лучше всего сосредоточится на бесплатных способах.

 

Алгоритм правильной самостоятельной оценки

Существует работающий алгоритм проведения самостоятельной оценки квартиры в Сочи при продаже. После проведения первичного мониторинга состояния рынка и определения диапазона рыночных цен следует осуществить корректировку.

Корректирование цены производится в соответствии с приблизительной величиной скидки, которую продавец может предоставить при торге с потенциальным покупателем. Эта величина будет зависеть от положения дел на рынке.

При тенденции к падению цен, продавцы стараются быстрее избавиться от недвижимости в Сочи из-за боязни еще большого проседания рынка. Если наблюдается стабильный рост, то, как правило, продажа придерживается, чтобы добиться максимальной выгоды. Примерный размер скидки будет иметь следующий вид:

• 2% при стабильном росте стоимости недвижимости в Сочи;
• 4% при стагнации рынка;
• 6% при незначительном понижении цен;
• 8% при падении;
• до 15% при имеющемся на рынке кризисе.

Следующим действием станет расчет стоимости квадратного метра на основании данных аналогичной недвижимости в Сочи. Цену каждого образца выборки делят на общую площадь и получают среднюю стоимость одного метра. Далее необходимо найти среднее арифметическое стоимостей и помножить полученное значение на площадь оцениваемой квартиры в Сочи.

Самым верным способом узнать реальную стоимость собственной квартиры при самостоятельной продаже – это воспользоваться представленным способом в совокупности с услугами риэлтора. Подобный тандем позволит получить более адекватную цену.