Очень часто у начинающих предпринимателей недостаточно денег на аренду собственного помещения для организации производства или магазина. При этом ИП имеет регистрацию в обычной квартире. Возможно ли ведение предпринимательской деятельности в жилом помещений или все-таки придется искать средства для платы аренды?
Фото 1. Организация предпринимательской деятельности в жилом помещении является прекрасной альтернативой аренде
Что говорит закон
Правила проживания и использования жилыми помещениями устанавливаются нормами Жилищного Кодекса РФ. Статья 17 указанного законодательного акта определяет предназначение квартиры. Часть 1 устанавливает, что оно предназначается исключительно для проживания гражданина.
Однако вторая часть 17 статьи допускает, что использование жилых помещений собственниками для нужд индивидуальной коммерческой деятельности возможно, если она не идет вразрез с законными правами иных людей, живущих в данном доме. Также подобное помещение должно соответствовать установленным требованиям.
Основное, что вытекает из данной нормы – это законность проживания и соблюдение прав и интересов иных граждан.
Ответственность за использование помещения владельцем регламентируется нормами Гражданского Кодекса, а именно в статье 293, которая устанавливает, что при регулярном нарушении проживающим человеком прав и интересов соседей, при наличии жалоб со стороны последних, органы местного самоуправления имеют право:
- сначала предупредить жильца о неправомерности действий и поступающих жалобах;
- при неисполнении содержащихся в предупреждении законных требовании, подать иск в суд;
- судом организуется принудительная продажа квартиры посредством публичных торгов.
Статья 7.21 КоАП РФ устанавливает меры административного характера при нарушении установленных правил использования жилых помещений
К сведению: Незаконная перепланировка, самовольное переоборудование, использование помещения не по прямому назначению - все это грозит собственнику штрафом до 1,5 тысяч рублей.
Фото 2. Частный детский сад – один из вариантов предпринимательской деятельности в квартире
Резюмируя, можно прийти к выводу, что поскольку прямых указаний на виды предпринимательской деятельности в квартире, ведение которых требует перевода помещения в статус «нежилое» не существует, но для законного открытия собственного бизнеса в квартире, должны соблюдаться следующие требования:
- наличие регистрации по месту осуществления деятельности, что будет подтверждением прав собственности;
- ведение бизнеса не должно доставлять неудобств и неприятностей соседям, чтобы не ущемлять их прав и интересов;
- планировка и размещение помещения осуществляется с учетом требований, установленных соответствующими Постановлением Правительства (№47 от 2016 года) и Санитарным правилам и нормам (СанПин 2.1.2.1002-00).
Важно: Действующие законодательные нормы содержат прямой запрет на осуществление производственной деятельности в квартире. Это указано в 3 части статьи 17 ЖК РФ.
Как быть при решении открыть производственный цех
Жилищный Кодекс имеет прямое указание на запрет открытия производственных цехов в жилом помещении. Правомерность запрета подтверждается опытом судебной практики.
К сведению: Постановление ВС РФ и Пленума ВАС РФ №6/8 установило, что все сделки, которые были проведены с жилой недвижимостью и не связанные с непосредственным решением вопроса проживания, а касаются использования данных помещении не по назначению без перевода их в статус «нежилое», признаются ничтожными.
Фото 3. Открытие собственной фотостудии в квартире не потребует получения дополнительных разрешений или согласовании
К большому огорчению предпринимателей, действующее законодательство не содержит прямого определения, что относится к промышленному производству. Если проанализировать толкования, даваемые Жилищным и Гражданским Кодексом, а также обычным словарем русского языка, можно прийти к выводу, что запрет касается размещения в жилых помещениях производств, в процессе осуществления которых производится переработка сырья или изготовления предметов народного потребления.
Например: Размещение цеха по пошиву одежды или иных вещей будет относиться к производству, поэтому потребует перевода помещения в статус нежилого. Аналогично незаконным будет обустройство ремонта обуви или изготовления ключей.
Примерно аналогично ситуация обстоит с открытием магазина в жилом помещении. Нормативными документами, являющимися правоустанавливающими для подобной деятельности, являются СП 2.3.6.1006-01 и СП 54.13330.2016, которые предъявляют требования к помещениям. Согласно этим законодательным актам, организация торговых точек в жилом помещении запрещается.
Единственным выходом для организации предпринимательской деятельности, подразумевающей производство или продажу товаров является перевод помещения в нежилое.
Как осуществить перевод жилого помещения в нежилое
Возможность осуществления смены статуса помещения заложена в Жилищном Кодексе. Порядок действий перечисляется в статье 23, а обязательные для соблюдения условия содержит статья 22 ЖК РФ.
Фото 4. При открытии кафе потребуется перевод квартиры в статус нежилого помещения и обязательным будет обустройство отдельного входа
Смена статуса помещения невозможна, если:
- отсутствует отдельный вход. Проход через жилые квартиры категорически воспрещается. При решении организовать осуществление деятельности в помещении при смене его статуса потребуется рассмотреть возможность создания обособленного входа;
- площадь относится к части жилого и используется собственником по назначению;
- помещение находится в аренде, найме или служит предметом залога.
К сведению: Законодательство имеет ряд исключений. Так закон об адвокатской деятельности предполагает возможность использования собственной квартиры для ведения профессиональной деятельности при обязательном получении согласия всех членов семьи.
При переводе квартиры в иной статус требуется обращаться в органы местного самоуправления и предоставить необходимый набор документов:
- заявление. Установленной формы документа не существует. Каждый орган местной власти имеет право самостоятельно устанавливать собственные формы заявления;
- оригиналы или копии документов, подтверждающих права собственности;
- техпаспорт;
- план дома;
- завизированный проект переделки.
Согласно действующему законодательству, список документов не может быть расширен. Также закон устанавливает четкие сроки, за которые органы местной власти должны или перевести помещение в статус нежилого или выдать аргументированный отказ. Этот срок составляет три дня с момента получения заявления.