Объединенный Отдел Недвижимости
Заказать звонок
+7 (967) 322-22-22
ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК-это основная задача проекта. АДВОКАТЫ и ЮРИСТЫ - эксперты по недвижимости.
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Высокие цены на недвижимость не дают возможности большинству трудоспособного населения приобрести в собственность квартиру при появлении желания или необходимости в подобной покупке. Поэтому люди получают ипотеку, оформляют рассрочку или простой банковский кредит для совершения желанной покупки. Реальным способом купить квартиру, например, в Сочи, с доступным вложением является участие в долевом строительстве.

Каталог проверенных новостроек Сочи

Быстрый подбор квартир 

Интересует

Готовность

Количество комнат

Цена за квартиру до:

млн. р.

Важно: Современное законодательство обеспечивает защиту граждан при участии на праве дольщиков от неблагонадежных застройщиков.

Фото 1. Зачастую долевое строительство является единственным шансом купить квартиру

Что подразумевает данное понятие

Данное понятие подразумевает возможность осуществления строительства жилой недвижимости с привлечением денежных средств инвестора. Это, в дальнейшем, сказывается на возможности совершения оплаты квартиры потенциальному покупателю:

  • оплата приобретаемой недвижимости находится в непосредственной зависимости от сроков сдачи объекта, стоимости использованных строительных материалов и той суммы, которую запросил подрядчик за собственные услуги;
  • поскольку строительство – это длительный процесс, то средства на квартиры привлекаются в порядке долгосрочной основы, что дает возможность приобретать недвижимость в рассрочку

Перед вступлением в участие на правах дольщика, инвестор заключает договор, дающий ему право в дальнейшем стать обладателем квартиры в построенном доме после завершения строительных работ.

Внесенные дольщиками паи используются застройщиком для закупки строительных материалов, оплаты услуг подрядчика и прочих финансовых трат на этапе строительства. Также дополнительные клиенты могут привлекаться посредством проведения рекламной компании.

 

Важно: Законодательство устанавливает невозможность проведения коммерческой агитации объекта без предварительного получения прав собственности или получение участка земли на правах аренды.

 

Для понимания сути, что такое долевое строительство, необходимо разобраться с правоустанавливающей документацией, наличие которой дает право потенциальному покупателю стать претендентом на квартиру.

Долевое участие оформляется тремя типами документов:

  • договор ДДУ;
  • жилищный сертификат;
  • свидетельство, дающее право на покупку квартиры в ЖСК.

Фото 2. На правах долевого строительства допускается строить дома, малоэтажные строения или просто квартиры

 

Некоторые компании под видом долевых отношении составляют предварительный договор, содержащий обязанность покупателя в будущем заключить полноценный договор на приобретение квартиры. Согласно этому документу появляется право востребовать с остальных дольщиков некоторую долю затраченных средств.

При обычной схеме покупки квартиры, к примеру, в Сочи, даже на этапе строительных работ, застройщик обладает полными правами на квартиру до подписания договора. При заключении ДДУ, квартира сразу же переходит в собственность покупателя.

Заключаемый договор ДУ требует регистрации в органе Россреестра, находящемся по месту проведения строительных работ. Эта норма прописана в законе №214-ФЗ. При этом именно на компанию застройщика законодатель возлагает обязанность приводить в соответствие всю правоустанавливающую документацию.

Законодательные нормы

Правовое положение участников процесса регламентируется соответствующими статьями Федерального Закона №214-ФЗ. Права дольщиков, приобретающих недвижимость в Сочи по ФЗ-214 непосредственно для использования ее в целях проживания, защищены статьями ГК и законом о защите прав потребителей.

 

Важно: Обязательство страховать гражданскую ответственность определена нормами закона №294-ФЗ.

 

Особенности разных видов недвижимости

Каждый участник процесса строительства на правах долевого участия предварительно знакомится с проектными документами, предоставляемыми компанией, возводящей дом. Она содержит подробные  сведения об объекте. Важно помнить, что:

  • изменение проектных документов во время строительства является причиной одностороннего расторжения ДДУ. Обязанностью застройщика будет полный возврат вложенных дольщиками средств;
  • нарушение сроков также может стать причиной для выставления неустойки, которая определяется произведение количества дней задержки на умноженную на два стоимость одного квадрантного метра предмета сделки.

Строительство квартир

При заключении ДДУ на квартиру, частное лицо, являющееся потенциальным покупателем недвижимости или инвестирующее юрлицо, заключают договор, объектом которого становится определенная квартира, с прописыванием ее точного адреса и технических характеристик.

Сдача готовой недвижимости должна быть засвидетельствована актом приема-передачи, подписываемого обеими сторонами. В этом документе приводятся технические характеристики квартиры. Там же указывается, что дольщик не имеет претензий к компании.

Строительство иных видов жилья

Долевое строительство применяется не только при возведении квартир, но также при постройке малоэтажных домов, рассчитанных на несколько жильцов.

 

К сведению: Проблемы возникают, когда площади в выстроенном малоэтажном доме продаются в виде квартир, но при этом отсутствует правовой статус.

 

При подобном развитии событий потребуется длительная процедура доказывания, что эта часть общей площади является изолированной и может использоваться для постоянного проживания.

Фото 3. Проектная и техническая документация являются обязательным условием проведения строительных работ

Строительство домов

Небольшие строительные компании ведут строительство домов на праве долевого участия. После сдачи последнего в эксплуатацию, собственники автоматические становятся совладельцами объекта на равных основах или пропорционально доле внесенных средств.

 

К сведению: Законодательно закреплена норма, что долевое строительство может осуществляться с применением средств материнского капитала.

 

Нюансы заключения договоров

Как любое договорное соглашение, ДДУ заключается в письменной форме. Он вступает в силу после регистрации, что устанавливается законом №214-ФЗ. При заключении договора участники проводят согласование этапов стройки и устанавливают сумму сделки с указанием сроков платежей.

Участники

Участниками признаются:

  • физическое или юрлицо, выступающие в качестве дольщика или инвестора;
  • застройщик в виде строительной фирмы, существующей в формате ООО или ИП.

К сведению: Дополнительными участниками сделки признаются третьи лица, которыми выступают страховые компании, банковские структуры при их привлечении или общества взаимного страхования.

Эти контрагенты будут нести ответственность перед дольщиками при неисполнении застройщиком своих обязательств.

Договор может быть подписан со стороны застройщика уполномоченным лицом, а со стороны дольщика собственноручно.

Фото 4. Заключение договора – это гарантия соблюдения законных прав дольщика

Как любая сделка, в ДДУ выделяются существенные условия, которыми являются:

  • стоимость предмета сделки;
  • объект сделки;
  • сроки сдачи. Указывается общий срок и поэтапные временные отрезки.

Дополнительно в документе прописывается:

  • порядок решения разногласий;
  • поведения сторон при форс-мажорных обстоятельствах;
  • ответственность участников.

Права и обязанности

Главной целью заключения договора является необходимость защиты прав дольщиков, при этом для застройщика создаются условия для нормального осуществления предпринимательской деятельности.

 

Правами дольщика по закону являются:

  1. гарантия получения квартиры в сроки, прописанные в договоре;
  2. своевременное информирование о ходе работы, при этом существует обязательство застройщика публиковать результаты один раз в квартал в СМИ;
  3. одностороннее расторжение договора при выявлении фактов нарушении условий.

Обязанностями дольщика является своевременное внесение платы в соответствии с договором. Застройщик обязан проводить строительные работы в четком следовании условиям ДДУ.

Неустойка может предусматриваться при нарушениях сроков сдачи или оплаты

Выгода долевого строительства

Участие в долевом строительстве – это реальный шанс сэкономить на покупке квартиры, поскольку ее приобретение обойдется в среднем на 25% дешевле рыночной стоимости недвижимости на момент покупки. Еще одним плюсом является возможность платить в рассрочку, что позволит уйти от долгосрочного ипотечного кредита.

Нюансы

Минусом долевого участия является нереализованность на практике защиты дольщиков от неблагонадежных застройщиков. Несмотря на предусмотренную законом ответственность, мошеннические схемы имеют место быть и никто не застрахован от риска не получить квартиру.

Большинство схем мошенничества на рынке недвижимости заключается в нецелевом расходовании средств:

  1. застройщик может продать квартиру площадью значительно меньше, чем указано в договоре;
  2. не редки случаи обмеров, когда при сдаче квартиры в эксплуатацию, застройщик заставляет доплачивать за дополнительные метры, которых нет в договоре;
  3. часто бывают случаи начала работ без получения застройщиком всей необходимой разрешительной документации, что в будущем может стать причиной принудительного сноса недвижимости;

 

Гарантии дольщиков

Согласно действующему законодательству, гарантийный срок на объекты жилой недвижимости составляет 5 лет с момента сдачи в эксплуатации. Дополнительно существуют сроки страхования жилой недвижимости на время всего процесса строительства и 2 лет после его завершения, которые также относятся к обязательным.

Факт страхования может быть оформлен договором со страховой компанией или подтверждается банковской гарантией.

Фото 5. Чтобы не попасть в число обманутых дольщиков следует предварительно навести справки о благонадежности застройщика

 

Внесенные поправки изменили систему участия на правах долей:

  • теперь между непосредственными сторонами процесса имеется посредник в виде банковского регулятора. На специально созданном счете аккумулируются денежные средства, потраченные на строительство;
  • застройщик сможет получить деньги под строительство только в ввиде долгосрочного кредита, что не даст ему возможности осуществлять прямые расчеты с инвестором.

Перед решением заключить ДДУ, потенциальному покупателю требуется ознакомиться с документацией застройщика:

  • действующие лицензии, дающие право заниматься строительной деятельностью;
  • бумаги, подтверждающие право собственности на землю;
  • проектная декларация.

К сведению: Дополнительно надежность застройщика проверяется путем получения выписки из ЕГРЮЛ, которую возможно получить совершенно легально и без лишних хлопот.

Комментарии (0)

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *




Разрешённые теги: <b><i><br>Добавить новый комментарий:*